“地票”制度推向全国 土地供给侧改革持续发力

日前，国务院办公厅发布了一则通知：

主要内容就是耕地指标和建设用地指标可以跨省“买卖”！这一制度的前身是重庆“地票”制度，如今在全国实施，会对热点城市的房价造成什么样的影响？

政策详解

1《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》

第二条：本办法所称跨省域补充耕地国家统筹，是指耕地后备资源严重匮乏的直辖市，占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地，或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为。

解读：缺地的直辖市可以直接向国家申请“买地”，缺地的省只有“重大建设项目”造成耕地缺口时才能申请“买地”。

第三条：（四）加强统筹，调节收益。运用经济手段约束耕地占用，发挥经济发达地区和资源丰富地区资金资源互补优势，建立收益调节分配机制，助推脱贫攻坚和乡村振兴。 

解读：有钱没地的城市和有地没钱的城市建立资源互补优势，实现双赢。

第八条：经国务院批准补充耕地由国家统筹的省、直辖市，应缴纳跨省域补充耕地资金。以占用的耕地类型确定基准价，以损失的耕地粮食产能确定产能价，以基准价和产能价之和乘以省份调节系数确定跨省域补充耕地资金收取标准。对国家重大公益性建设项目，可按规定适当降低收取标准。

（一）基准价每亩10万元，其中水田每亩20万元。

（二）产能价根据农用地分等定级成果对应的标准粮食产能确定，每亩每百公斤2万元。

（三）根据区域经济发展水平，将省份调节系数分为五档。

一档地区：北京、上海，调节系数为2；

二档地区：天津、江苏、浙江、广东，调节系数为1.5；

三档地区：辽宁、福建、山东，调节系数为1；

四档地区：河北、山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、海南，调节系数为0.8；

五档地区：重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海，调节系数为0.5。

解读：“买地”费=（耕地基准价+粮食产能价）* 省份调节系数（系数由区域经济水平而定）。

上海如果要“买地”，假设该地为水田，亩产1000公斤，那么费用=（200000+20000*10）*2=800000元/亩，也就是1200元/㎡。相比上海的地价，这个价格并不算很高。

2《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》

 第二条：本办法所称城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂，是指“三区三州”及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩节余指标（以下简称节余指标）由国家统筹跨省域调剂使用。

解读：只有“三区三州（即西藏、四川藏区、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州）”和深度贫困县用不掉的城乡建设用地才能经由国家统筹“卖给”别的省，并不是每个省都可以任性卖地的。

第七条：帮扶省份要严格控制城镇建设用地扩张，人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。增加的规划建设用地规模原则上不得用于特大城市和超大城市的中心城区。

解读：也就是说，上海“买”来的建设用地指标可以在新一轮总体规划时调整，但不能用在中心城区。

第十条：国家统一制定跨省域调剂节余指标价格标准。节余指标调出价格根据复垦土地的类型和质量确定，复垦为一般耕地或其他农用地的每亩30万元，复垦为高标准农田的每亩40万元。节余指标调入价格根据地区差异相应确定，北京、上海每亩70万元，天津、江苏、浙江、广东每亩50万元，福建、山东等其他省份每亩30万元；附加规划建设用地规模的，每亩再增加50万元。

解读：国家根据城市档次统一制定了建设用地的价格，上海要买建设用地的话价格大约为1050元/㎡。

中估联观点

这两个政策的前身其实是重庆的“地票”制度，本质是解决“土地资源供给和人口资源分布不均衡”的矛盾。对热点城市来说，长期苦恼的问题就是建设用地不够用。根据最新城市发展规划：

可以看到，在最新的规划方案中，北上广深的城乡建设用地普遍太少，北京甚至需要实现负增长。随着城镇化进程的不断发展，大城市“缺地”的状态愈加严重，供给不足会给市场传递稀缺的预期，不利于房地产长效机制的建立。

此次“地票”制度在全国的推广由国家统筹，一方面解决了经济发达地区建设用地不足可能会导致的发展乏力状况，另一方面也能够解决贫困地区没有资金发展的问题，真正实现“先富带动后富”。而“耕地”和“建设用地”可以具备流动性在一定程度上可以缓解土地资源供给和人口资源分布不均衡矛盾。

继2017年4月6日房地产新政颁布以来，土地供给侧相关的改革在持续发力。对于特大和超大城市而言，通过购买建设用地指标的确可以在一定程度上缓解城市压力，为经济可持续发展做好土地储备，但是对比国外发达城市来看，我国特大和超大城市在建设用地的利用效率上尚有提升空间。因此，结合“两会”的高质发展精神，未来土地供给侧改革的持续作用点不仅在于盘活存量的土地资源，还在于提高各类土地尤其是城市建设用地的总体效率。

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚原创，已获得授权转载,如需转载请联系房地产数据中心

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